Hợp đồng nhờ agent cho thuê nhà: form LL

Chủ nhà (form gọi là RPO, Rental Property Owner) thuê một brokerage đi tìm người thuê. Trong thời gian listing, chỉ brokerage này có quyền cho thuê căn nhà, và form ghi quyền đó là "irrevocable": chủ nhà không tự ý rút lại giữa chừng. Listing chạy từ ngày bắt đầu tới 11:59 tối ngày kết thúc. Muốn ngưng sớm thì hai bên ký giấy hủy (xem T464).

Ví dụ: Chủ nhà A ký với Brokerage Y cho căn 1234 Example Lane, San Jose, Santa Clara County, từ 10/11/2026 tới 11:59 tối 31/01/2027.

Ghi tiền thuê mỗi kỳ (thường là mỗi tháng) và tiền cọc. Form không tự đặt mức cọc mà chỉ qua form SDDA để coi luật cho phép bao nhiêu. Kiểu thuê chọn được nhiều ô: tháng-tháng, 1 năm, trên 1 năm, hay kiểu khác. Form còn nhắc chủ nhà chụp hình hiện trạng căn nhà trước khi có người dọn vào.

Ví dụ: $4,200 mỗi tháng, cọc $4,200, lease 1 năm. Chủ nhà A chụp hình từng phòng trước ngày giao chìa.

Theo RPOA đi kèm bộ LL: từ 1/7/2024, thuê mới thì cọc thường không được quá 1 tháng tiền thuê, có đồ hay không có đồ cũng vậy. Chủ nhỏ được lấy tới 2 tháng: chủ là người (natural person) hoặc LLC mà mọi thành viên là người, có không quá 2 căn cho thuê, tổng cộng không quá 4 unit. Nhưng người thuê đang trong quân đội thì vẫn chỉ 1 tháng. Lease bắt đầu từ 1/7/2025 phải chụp hình lúc dọn vào. Dọn ra rồi, chủ nhà có 21 ngày để trả cọc kèm bảng kê; người thuê trả cọc bằng chuyển khoản thì trả lại bằng chuyển khoản.

Ví dụ: Chủ nhà A chỉ có căn 1234 Example Lane cho thuê: được lấy tới $8,400 (2 tháng). Người thuê B đang tại ngũ: tối đa $4,200.

Mọi thứ gắn cố định vào nhà (fixtures) đi theo căn nhà cho thuê, cộng thêm đồ rời nào ghi ở 2D. 2E là đồ chủ nhà để lại cho xài đỡ: hư thì chủ nhà không sửa, không thay, không bảo đảm gì. 2F ghi phần không cho thuê, như garage hay carport. 2G là chỗ ghi điều kiện riêng.

Ví dụ: 2D: tủ lạnh, máy giặt. 2E: máy sấy cũ (hư thì thôi). 2F: garage, chủ nhà giữ để chứa đồ. Đừng để tủ lạnh vào 2E: từ 1/1/2026 (AB 628, Civil Code §1941.1), lease ký mới, sửa hay gia hạn phải có bếp và tủ lạnh chạy tốt, trừ khi người thuê đồng ý tự mang tủ lạnh.

Commission không do luật quy định; mỗi broker tự đặt và thương lượng được, và nó gồm mọi khoản phí trả cho broker. Lease có hạn cố định: tính theo % tổng tiền thuê của cả hạn lease, hoặc một số tiền cố định, hoặc cách khác. Hạn để tính là hạn trong hợp đồng thuê thật, khi đã ký và người thuê dọn vào (hoặc bị chủ nhà cản không cho vào). Lease gia hạn thêm một hạn cố định thì có thể có phí thêm, trả lúc gia hạn. Tháng-tháng: % của một con số hai bên ghi vào, hoặc số tiền cố định. Phí này chưa gồm agent bên người thuê.

Ví dụ: 8% × ($4,200 × 12 tháng = $50,400) = $4,032, gần bằng 1 tháng tiền thuê.

(A) Trong thời gian listing, bất kỳ ai tìm ra người thuê (agent mình, agent khác, kể cả chính chủ nhà), chủ nhà chấp nhận offer và người thuê dọn vào được: agent được trả, dù lease bắt đầu sau ngày listing hết. (B) Bảo vệ sau listing: trong số ngày ghi trên form, chủ nhà ký thuê hay chuyển nhượng với người đã được agent (hoặc agent hợp tác) dẫn vào coi nhà, hay đã nộp offer có chữ ký, thì vẫn trả. Điều kiện: agent đã đưa danh sách tên bằng giấy trước khi listing hết hạn hoặc bị hủy. (C) Chủ nhà tự rút nhà, tự cho thuê, chuyển nhượng, hay làm nhà không cho thuê được trong thời gian listing mà không có broker đồng ý bằng giấy: cũng phải trả.

Ví dụ: Listing hết 31/01/2027, bảo vệ 30 ngày. Người thuê B coi nhà với Agent X hồi tháng 12 và có tên trong danh sách Agent X gửi. Ngày 20/02/2027 Chủ nhà A ký thẳng với B: vẫn nợ phí.

Nếu lease không bắt đầu được vì một bên khác (không phải chủ nhà) làm hỏng, agent chỉ được trả khi nào chủ nhà đòi được tiền bồi thường, qua kiện, trọng tài hay thương lượng. Lúc đó agent nhận số nhỏ hơn giữa: một nửa tiền đòi được (sau khi trừ chi phí đòi) và mức phí đã thỏa thuận.

Ví dụ: Người thuê B ký rồi bỏ. Chủ nhà A đòi được $3,000, tốn $600 chi phí. Còn $2,400, một nửa là $1,200, nhỏ hơn phí $4,032. Agent nhận $1,200.

3D là chỗ ghi khoản phí thêm nếu có. 3E: agent được giữ phần phí của mình từ tiền dọn vào mà người thuê đưa qua tay agent, hoặc dặn người thuê tách riêng phần phí ra trả thẳng cho agent.

Ví dụ: Tháng đầu $4,200 đưa qua Brokerage Y. Brokerage Y giữ $4,032, chuyển $168 cho Chủ nhà A. Tiền cọc $4,200 vẫn là tiền của người thuê, chủ nhà giữ và phải trả lại đúng luật.

Ô này chỉ có hiệu lực khi chủ nhà ký tắt (initial). Nếu trong thời gian thuê hay gia hạn, người thuê mua (trực tiếp hay gián tiếp) căn nhà hay một phần của nó, chủ nhà trả agent % ghi trên form, tính trên giá bán hay tổng giá trị chuyển nhượng, lấy số lớn hơn. Trả lúc người thuê có quyền lợi trong căn nhà, và qua escrow nếu có escrow. Chưa gồm agent bên người thuê.

Ví dụ: Ghi 2% và Chủ nhà A ký tắt. Tháng thứ 8, người thuê B mua căn nhà $1,300,000: Chủ nhà A trả Brokerage Y $26,000 qua escrow.

Nếu đánh dấu: khi người thuê không có agent, chủ nhà trả thêm cho agent mình. Lease cố định: thêm % tổng tiền thuê hoặc một số tiền cố định. Tháng-tháng: thêm % của con số dùng ở 3B(2), hoặc số tiền cố định.

Ví dụ: Ghi thêm 2%: $50,400 × 2% = $1,008 nếu người thuê B tự tới, không có agent.

3H: chủ nhà cam đoan không nợ phí broker nào khác cho căn này, trừ khi cho thuê cho người có tên ghi ở đây. Cho người đó thuê trong lúc còn nợ broker kia thì Brokerage Y không lấy phí và cũng không phải đại diện. 3I nhắc: nhiều người thuê không đủ tiền vừa cọc, vừa tháng đầu, vừa trả agent của họ, nên chủ nhà có thể được đề nghị ghi vào lease là chủ nhà trả agent bên thuê. 3J: nếu đánh dấu, broker đang trả referral fee liên quan đến việc đại diện chủ nhà; coi form RAD.

Ví dụ: Chủ nhà A từng hứa với Brokerage Z: nếu người quen C thuê thì Z được phí. Ghi tên C vào 3H.

Tháng đầu, tiền cọc và các khoản khác trả cho chủ nhà, trừ khi đánh dấu là trả qua broker. Mỗi khoản ghi lúc nào đến hạn: lúc ký, lúc dọn vào, hay lúc khác. 4B: nếu cho người thuê trả bằng chuyển khoản, wire hay app online, chủ nhà nên hỏi luật sư landlord-tenant trước, vì nó có thể ảnh hưởng nếu sau này người thuê không trả và phải đuổi nhà. Coi thêm cảnh báo lừa wire (form WFA).

Ví dụ: Tháng đầu và cọc ($8,400) đưa cho Brokerage Y lúc ký lease, bằng cashier's check.

Ô 5 đánh dấu thì chủ nhà cho gắn lockbox (hộp khóa giữ chìa) để agent dẫn khách vào, và ký thêm form KLA. Ô 6 đánh dấu thì agent được cắm bảng FOR LEASE trước nhà. Không đánh dấu là không được.

Ví dụ: Đánh dấu cả hai. Lockbox gắn ở vòi nước bên hông nhà.

Mặc định là listing lên MLS do broker chọn, trừ khi đánh dấu "will not". Không lên MLS thì luật MLS có thể đòi nộp form loại trừ (như MLSA). Lên MLS thì mọi điều kiện được MLS phổ biến, và MLS có thể đưa dữ liệu sang các trang web khác, trừ khi broker dặn MLS không làm vậy.

Ví dụ: Căn 1234 Example Lane lên MLSListings và hiện trên các trang tìm nhà thuê.

Broker không chịu trách nhiệm nếu đồ đạc, căn nhà hay người bị thiệt hại, dù do lockbox, lúc dẫn coi nhà, hay lý do khác. Người ngoài (inspector, agent, người muốn thuê) vào nhà có thể quay phim, chụp hình bên trong. Chủ nhà phải tự cất đồ quý và mua bảo hiểm; broker không có bảo hiểm cho chủ nhà.

Ví dụ: Chủ nhà A cất hộp nữ trang và giấy tờ trước ngày open house.

Chủ nhà cam đoan mình là chủ hợp pháp, không ai khác đứng tên, và có quyền ký cho thuê; có ngoại lệ thì ghi ra. Đoạn 10: chủ nhà khai là không biết có giấy báo vỡ nợ (Notice of Default), nợ loan trễ, phá sản, kiện tụng hay điều tra của chính quyền, hay special assessment nào ảnh hưởng căn nhà. Biết ra trong thời gian listing thì phải báo broker bằng giấy, liền.

Ví dụ: Căn nhà đứng tên Chủ nhà A và người đồng sở hữu A2: ghi A2 vào phần ngoại lệ, hoặc cho A2 ký luôn.

Chủ nhà không phải cư dân California (hoặc công ty, LLC không đăng ký làm ăn ở CA): broker giữ 7% trên tổng số tiền trả cho chủ nhà mà broker nhận, khi vượt $1,500 trong một năm dương lịch, và gửi FTB, trừ khi chủ nhà nộp FTB 589, 588 hoặc 590. Chủ nhà là người nước ngoài (foreign person): broker giữ 30% tổng tiền thuê gửi IRS, trừ khi nộp W-8ECI (cần mã số thuế Mỹ, và tự đóng thuế ước tính). Broker cũng phải báo tiền thuê đã nhận bằng form 1099.

Ví dụ: Chủ nhà A sống ở Texas, không nộp form FTB nào. Tiền thuê qua tay broker trong năm vượt $1,500: broker giữ 7% gửi FTB.

Agent phải cố gắng hợp lý để cho thuê được. Chủ nhà không cấm bằng giấy thì agent được quảng cáo ở bất kỳ đâu, kể cả MLS và Internet. Lease trên 1 năm mà dùng hình đã chỉnh bằng máy (digitally altered image, như đồ ảo) thì phải ghi rõ ngay cạnh hình là hình đã chỉnh, kèm link hay QR tới hình gốc. Trên web của chính broker thì đăng kèm hình gốc cũng được (B&P Code §10140.8). Kiểu chỉnh nào không tính thì luật có ví dụ.

Ví dụ: Hình phòng khách có sofa ảo: dưới hình ghi "Hình đã chỉnh sửa", kèm QR tới hình thật.

Chủ nhà điền form RPOD (khai những gì mình biết về căn nhà) và đưa broker trong 3 ngày sau khi ký listing, hoặc đưa kèm luôn nếu đánh dấu. Broker được đưa RPOD đó cho người thuê kèm lease. Chủ nhà điền thêm form RPOI (thông tin căn nhà cho thuê) trong 3 ngày khi broker xin, hoặc kèm theo nếu đánh dấu.

Ví dụ: Ký LL ngày 10/11/2026 thì RPOD tới tay Agent X chậm nhất 13/11/2026.

Chủ nhà phải xem các offer agent đưa, cho coi nhà vào giờ hợp lý, chuyển mọi người hỏi thuê qua agent, và theo đúng luật Fair Housing. Giá thuê và điều kiện là chủ nhà quyết. Các yêu cầu an toàn theo luật như báo khói, báo CO, cột bình nước nóng là việc của chủ nhà, KHÔNG phải của agent.

Ví dụ: Trước ngày giao chìa, Chủ nhà A tự gắn báo khói, báo CO và cột bình nước nóng.

Chủ nhà đồng ý bồi hoàn và bênh vực cho broker và người trong văn phòng broker trước khiếu nại, kiện tụng, thiệt hại liên quan việc cho thuê: từ việc broker làm, từ thông tin sai chủ nhà đưa, từ lỗi chủ nhà biết mà không khai, và từ cơ quan nhà nước. Áp dụng cả khi broker sơ suất, nhưng không áp dụng khi broker cố ý làm sai hay cẩu thả nghiêm trọng. Còn hiệu lực sau khi hợp đồng chấm dứt.

Ví dụ: Chủ nhà A biết mái dột mà không khai, người thuê kiện cả broker: Chủ nhà A phải lo phần của broker.

Lease trên 1 năm, hoặc có phí bán cho người thuê ở 3F, thì chủ nhà xác nhận đã nhận form AD. Broker đại diện chủ nhà (trừ trường hợp 3H). Broker có thể đại diện luôn bên thuê (dual agency) và phải báo sớm; người thuê do chính broker hay agent trong văn phòng tìm ra thì chủ nhà đồng ý trước chuyện đó. Nhà 1–4 căn, lease trên 1 năm: broker xác nhận agency bằng giấy trước hoặc cùng lúc ký lease. Agent KHÔNG quản lý nhà, trừ khi ký hợp đồng quản lý riêng. Đại diện chấm dứt ở mốc tới trước: (i) ký lease, cộng thêm mốc nào được đánh dấu (người thuê dọn vào, giao chìa, walkthrough, làm xong move-in inspection); hoặc (ii) listing hết hạn mà chưa có lease.

Ví dụ: Đánh dấu "giao chìa". Ngày Agent X giao chìa cho người thuê B là ngày Agent X hết đại diện. Tháng sau ống nước bể: Chủ nhà A tự lo, hoặc ký hợp đồng quản lý riêng (PMA).

Tranh chấp giữa chủ nhà và broker: mỗi bên tự trả luật sư. Cãi nhau về tiền phí thì phải hòa giải (mediation) trước khi kiện hay trọng tài, phí hòa giải chia đều. Ai kiện mà chưa thử hòa giải, hoặc từ chối hòa giải khi được mời, rồi thua, thì bên thắng được đòi tiền luật sư. Không cần hòa giải: foreclosure, kiện đuổi nhà (unlawful detainer), mechanic's lien, việc thuộc tòa probate, small claims hay phá sản. Muốn trọng tài thay vì ra tòa thì ký thêm form ARB.

Nếu agent (salesperson hay broker associate) ký thay broker, broker hoặc manager được hủy hợp đồng bằng giấy trong 5 ngày lịch sau khi ký. Căn nhà được cho thuê theo đúng luật chống kỳ thị của liên bang, tiểu bang và địa phương.

Ví dụ: Agent X ký ngày 10/11/2026; manager của Brokerage Y có tới hết 15/11/2026 để hủy nếu thấy không ổn.

18 là danh sách giấy đi kèm, đánh dấu cái nào có: RPOD, RPOI, FHDA (Fair Housing), CCPA (thông tin cá nhân), AD (agency), KLA (lockbox), hay giấy khác. 19: hợp đồng ràng buộc cả người kế thừa của chủ nhà. 20: thời hạn là quan trọng; mọi thỏa thuận nằm hết trong giấy này, hứa miệng trước đó không tính; muốn sửa phải sửa bằng giấy (thường dùng form MT, xem T467); ký nhiều bản riêng vẫn là một.

Ví dụ: Muốn hạ tiền thuê từ $4,200 xuống $3,950: ký form MT, không sửa bằng tin nhắn.

Chủ nhà là trust, công ty, LLC, di sản probate, hay ký bằng giấy ủy quyền thì người ký là "Legally Authorized Signer", ký thay mặt, không ký cá nhân. Người đó cam đoan tổ chức có thật, đang hợp lệ ở California, và trong 3 ngày đưa broker giấy chứng minh quyền ký (Certification of Trust, letters testamentary, lệnh tòa, giấy ủy quyền, nghị quyết công ty…). Điền khung "Entity" thì khỏi cần form RCSD. Phần ký có địa chỉ, email, phone và số Social Security/Tax ID để báo thuế. Hai brokerage cùng listing thì kèm form ABA.

Ví dụ: Căn nhà đứng tên "A Family Trust": trustee ký với chức danh trustee và nộp Certification of Trust cho Agent X trong 3 ngày.

RPOD: chủ nhà khai điều mình biết, như sơn chì (nhà xây trước 1978), lệnh nhiễm meth, hợp đồng diệt côn trùng định kỳ, đồng hồ nước phụ, nấm mốc, asbestos, HOA, gần khu tập quân sự cũ, có người chết trong nhà 3 năm qua. RPOA: lời khuyên cho chủ nhà: rent cap và just cause (AB 1482), sửa chữa cho ở được, mức cọc, hình chụp lúc dọn vào/ra, phí xét đơn, thú vật hỗ trợ, Fair Housing, bảo hiểm. FHDA: luật chống kỳ thị và các nhóm được bảo vệ. CCPA: thông tin cá nhân của bạn sẽ được chia sẻ trong giao dịch.

Ví dụ: Căn 1234 Example Lane xây năm 1965: RPOD đánh "Yes" ở câu sơn chì, kèm form LPD và tờ hướng dẫn của liên bang.