5 trang câu hỏi "Anh/chị có biết…?". Người bán trả lời Yes/No theo những gì mình thật sự biết. Đi kèm TDS, không thay TDS.
Là gìC.A.R. SPQ Rev 6/26, 5 trang, câu hỏi từ ¶5 tới ¶19. Mỗi câu bắt đầu bằng "Are you (Seller) aware of…".
Khi nào gặpSau khi offer được chấp nhận: người bán giao trong 7 Days (RPA ¶3N(1), ¶11A(3)). Người bán được miễn TDS (vd một số trust, probate) thì dùng SPQ hoặc ESD.
Ai kýNgười bán điền và ký. Người mua ký nhận là đã đọc và có bản copy.
Ký rồi thì saoNgười bán chịu trách nhiệm về câu trả lời. Người mua nhận SPQ sau khi đã ký offer có quyền hủy hợp đồng: 3 Days nếu giao tận tay, 5 Days nếu gửi mail hoặc email (RPA ¶11H(1)).
Đi qua form từng khúc
¶1 – ¶5
Trả lời theo cái mình biết, chuyện cũ cũng tính
¶1 – ¶5 · kéo ngang hoặc bấm hình để phóng to
¶1: đây là lời của người bán, không phải bảo hành, không thay inspection. ¶2: người bán trả lời theo cái mình thật sự biết và nhớ; hãy nghĩ "nếu mình là người mua thì mình muốn biết gì". ¶4: chữ quan trọng nhất form: "Yes" là đúng dù chuyện xảy ra lâu cỡ nào, trừ khi câu hỏi giới hạn thời gian. ¶5: giấy tờ cũ (inspection, báo giá, survey), kể cả của chủ trước, cũng phải khai và đưa.
Trong ví dụ của mình: Chị B (người bán) thay ống nước bể năm 2015, còn giữ hóa đơn và báo cáo inspection năm 2015 lúc chị mua. ¶5A, ¶5B: Yes, đưa cả hai cho anh A.
¶6
Những chuyện luật bắt hỏi
¶6 · kéo ngang hoặc bấm hình để phóng to
Người chết trong nhà trong 3 năm (cách chết có thể quan trọng, trừ HIV/AIDS), lệnh nhiễm meth, gần khu công nghiệp, trong vòng 1 dặm khu quân sự cũ, condo/HOA, claim bảo hiểm trong 5 năm, ống nước/toilet không đạt chuẩn (§1101.3), báo cáo ban công cho tòa 3+ căn.
Trong ví dụ của mình: Năm 2023 chị B claim bảo hiểm vì máy giặt rỉ nước. Trong 5 năm → ¶6H: Yes, ghi rõ năm và đã sửa gì.
¶7
Sửa chữa, sơn lại, nhà trước 1978, nhà mới mua dưới 18 tháng
¶7 · kéo ngang hoặc bấm hình để phóng to
Đã sửa gì, làm gì cho tiết kiệm điện nước, bảo trì định kỳ (thông cống, diệt mối), sơn trong 12 tháng. Nhà xây trước 1978: có cạo, cắt sơn chì không, làm đúng luật EPA không. ¶7F: người bán mua nhà chưa tới 18 tháng mà đã bán, có thuê thợ sửa thì phải liệt kê việc, tên và liên lạc thợ làm từ $1,000 trở lên, và permit.
Trong ví dụ của mình: Nhà 1234 Example Lane xây 1962 → ¶7E: Yes. Chị B sơn lại phòng khách tháng 3/2026 → ¶7D: Yes.
¶8
Nhà cửa, hệ thống, solar, ADU
¶8 · kéo ngang hoặc bấm hình để phóng to
Hư hỏng (kể cả đã sửa) của mái, móng, điện, ống nước, ống polybutylene, cửa, sàn, máy móc. Có solar → kèm form SOLAR. Có septic, giếng, bình propane → kèm SWPI-Q. Thuê máy lọc nước, alarm. Có căn phụ có người ở → điện nước riêng không, có permit ADU không.
Trong ví dụ của mình: Garage sau nhà chị B đổi thành phòng cho thuê, không có permit ADU → ¶8E: Yes, ¶8E(2): No. Anh A cần biết trước khi tính tiền thuê vào loan.
¶17 · mới 1/1/2026: ¶17D
Chính quyền, và câu mới về đồ dùng gas
¶17 · mới 1/1/2026: ¶17D · kéo ngang hoặc bấm hình để phóng to
Quy hoạch, rent control, lệnh ngưng xây, phí không nằm trên bill thuế, khu lịch sử, phạt nước, tên thành phố trên địa chỉ khác thành phố quản lý. ¶17D là câu mới theo SB 382 (hiệu lực 1/1/2026): người bán có biết quy định tiểu bang hay địa phương nào hạn chế việc thay thế đồ dùng chạy gas (máy nước nóng, lò, bếp…) sau này không.
Trong ví dụ của mình: Chị B được thành phố báo là sau này máy nước nóng gas hư thì phải thay loại điện → ¶17D: Yes, ghi rõ nguồn. Không biết gì thì trả lời No, không cần đi tra.
¶18 · mới 1/1/2026: ¶18A–B
Hút thuốc, vape, cần sa, mobile home, người thuê
¶18 · mới 1/1/2026: ¶18A–B · kéo ngang hoặc bấm hình để phóng to
¶18A–B mới theo AB 455 (hiệu lực 1/1/2026): có ai hút thuốc hay vape trong nhà (bây giờ hay trước đây), có mùi hay kết quả test cho thấy cặn khói thuốc. Chỉ khai cái mình biết, không bắt đi test. Cũng hỏi: trồng cần sa, nhà gốc là mobile home, đang hay từng cho thuê. Bản 6/26: đang cho thuê thì đưa hình chụp lúc người thuê mới vào.
Trong ví dụ của mình: Người thuê cũ của chị B hút thuốc trong nhà 2 năm. Chị đã sơn lại → vẫn ¶18A: Yes. Sơn lại không xóa câu trả lời.
¶19 · chữ ký
Câu "còn gì nữa không" và chữ ký
¶19 · chữ ký · kéo ngang hoặc bấm hình để phóng to
¶19A: còn chuyện gì ảnh hưởng giá trị hay sự đáng mua của căn nhà mà chưa khai. ¶19B: tick nếu có trang giải thích kèm theo. Người bán ký xác nhận đúng theo hiểu biết; agent nói gì cũng không làm mất trách nhiệm khai của người bán. Người mua ký là đã nhận, đã đọc.
Trong ví dụ của mình: Anh A nhận SPQ tận tay ngày 06/11/2026 (sau khi đã ký offer). Hạn cuối để hủy theo ¶11H(1): 09/11/2026, 11:59 PM. Tool bên dưới tính.
Checklist SPQ: người bán tick, ra danh sách phải khai thêm
Tick những câu anh/chị sẽ trả lời Yes. Câu nào Yes thì form bắt giải thích. Câu có nhãn MỚI 2026 là câu thêm từ 1/1/2026 hoặc bản 6/26.
¶5 · Giấy tờ0/3¶6 · Luật bắt hỏi0/12¶7 · Sửa chữa, thay đổi0/6¶8 · Nhà, hệ thống, máy móc0/5¶9 · Thiên tai, bảo hiểm, bồi thường0/2¶10 · Nước, ẩm mốc0/3¶11 · Thú nuôi, côn trùng0/4¶12 · Ranh giới, lối đi0/3¶13 · Sân vườn, hồ bơi, spa0/5¶14 · Condo, HOA0/6¶15 · Giấy tờ nhà, nợ, kiện0/8¶16 · Hàng xóm0/2¶17 · Chính quyền0/11¶18 · Khác0/6¶19 · Chuyện quan trọng khác0/1
Số câu Yes phải giải thích
0 câu
Đây chỉ là danh sách nhắc việc. Không chắc câu nào thì hỏi luật sư; agent không được trả lời thay người bán (SPQ ¶2).
Người mua: hạn chót để hủy sau khi nhận SPQ
Hạn chót gửi giấy hủy (11:59 PM)
Ngày nhận là Day 0. Hạn rơi thứ Bảy/Chủ Nhật thì dời qua thứ Hai (RPA, phần đếm ngày). Tool chưa trừ ngày lễ. Không hủy kịp thì coi như đã chấp nhận SPQ đó. Hỏi agent của mình ngay.
Nhiều người hiểu sai
"Không chắc thì cứ tick No cho lành." No nghĩa là "tôi không biết có chuyện đó". Biết mà tick No là tự ký giấy nhận trách nhiệm. 23 năm làm nghề, tôi thấy người bán bị kiện vì giấu ít hơn nhiều so với vì ghi "No" cho nhanh. Nghi thì ghi Yes và giải thích.
"Chuyện cũ đã sửa xong rồi thì khỏi khai." Sai. SPQ ¶4 ghi rõ: "Yes" là đúng dù chuyện xảy ra lâu cỡ nào, trừ khi câu hỏi giới hạn thời gian. Mái dột năm 2010 đã thay mái vẫn là Yes, rồi ghi "đã thay năm 2011".
"Bán as-is thì khỏi làm SPQ." As-is chỉ nghĩa là người bán không sửa. Trách nhiệm khai vẫn còn: RPA ¶25D nói người bán vẫn phải khai chuyện quan trọng mình biết.
Bước tiếp theo
SPQ đi kèm hợp đồng mua: hạn giao 7 Days và quyền hủy ở T401 — RPA.
