Hai trang kẹp vô lease. Nói cho người thuê biết: tiền thuê chỉ được tăng tới mức trần, và ở đủ 12 tháng thì muốn cho dọn ra phải có lý do.
Giải thích dễ hiểu
Luật AB 1482 của California có hai phần. Một: tiền thuê không được tăng quá mức trần mỗi 12 tháng. Hai: người thuê ở đủ 12 tháng rồi thì chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng phải nêu lý do (just cause). Form RCJC chỉ là tờ báo cho người thuê biết hai điều đó.
Giống bảng giới hạn tốc độ trên freeway. Chạy chậm hơn thì được. Chạy nhanh hơn là phạt. Có vài con đường không gắn bảng (nhà mới dưới 15 năm, nhà single-family của chủ cá nhân có giấy báo miễn), nhưng phải biết chắc mình đang ở đường nào.
Ai đưa: chủ nhà (form gọi là Housing Provider) hoặc agent của chủ. Ai ký: người thuê và chủ nhà. Khi nào gặp: lúc ký lease mới, hoặc gia hạn. Form dài 2 trang.
Chỗ quan trọng nhất là ô vuông ở đoạn II.3. Chủ là cá nhân, nhà single-family hoặc condo, đánh ô đó và giao cho người thuê thì nhà được miễn cả hai phần. Bỏ trống ô đó là mất quyền miễn.
Form mẫu điền sẵn
Bản minh họa, không phải form thật. Chữ do mình tự viết lại cho dễ hiểu.
Ví dụ: nhà 3bd/2ba ở 1234 Example Lane, San Jose, CA 95100. Thuê $3,200/tháng, cọc $3,200.
Đầu formLease ngày 01/12/2026 · 1234 Example Lane, San Jose, CA 95100 · Người thuê: Nguyễn Văn An, Lê Thị Hoa · Chủ nhà: Trần Minh BìnhĐoạn này nói gì
Ghi ngày của lease, địa chỉ, tên người thuê và tên chủ nhà. Phụ lục này thành một phần của lease đó. Ngày phải khớp ngày trên lease.
Đoạn IThông báo chung (không điền gì)Đoạn này nói gì
Báo cho người thuê: luật CA giới hạn mức tăng tiền thuê (Civil Code §1947.12). Ở liên tục 12 tháng (hoặc có 1 người đã ở 24 tháng) thì chủ muốn cho dọn ra phải ghi lý do trong notice (§1946.2).
Đoạn II.1–2Không áp dụng (nhà xây 1990, không phải duplex chủ ở)Đoạn này nói gì
Hai trường hợp được miễn cả trần giá lẫn just cause: nhà có certificate of occupancy trong 15 năm gần nhất (tính cuốn chiếu), và duplex mà chủ ở một căn từ đầu tới giờ.
Đoạn II.3☑ Đã đánh ô: chủ là cá nhân, nhà single-familyĐoạn này nói gì
Nhà single-family/condo bán riêng được, chủ KHÔNG phải REIT, công ty, hay LLC có thành viên là công ty. Phải đánh ô và giao cho người thuê thì mới được miễn. Ở ví dụ này: miễn trần giá và just cause của tiểu bang.
Đoạn IIIKhông áp dụng (chủ không ở chung)Đoạn này nói gì
Hai trường hợp chỉ miễn just cause (vẫn bị trần giá nếu không có lý do miễn khác): người thuê dùng chung bếp hoặc nhà tắm với chủ đang ở đó; nhà single-family chủ đang ở và cho thuê không quá 2 phòng/căn (kể cả ADU).
Mỗi 12 tháng tăng không quá 5% + CPI hoặc 10%, lấy số nhỏ hơn, tính trên giá thuê thấp nhất trong 12 tháng trước. Cùng người thuê: tối đa 2 lần tăng trong 12 tháng. Người thuê mới hoàn toàn: chủ đặt giá đầu tùy ý.
Đoạn V.1Lý do “lỗi của người thuê” (A–J)Đoạn này nói gì
Ví dụ: không trả tiền thuê, vi phạm điều khoản quan trọng sau khi đã được báo sửa, gây phiền nhiễu (nuisance), phá nhà, hoạt động phạm pháp, cho thuê lại trái lease, không cho chủ vào nhà theo luật, không chịu ký gia hạn lease tương tự khi chủ yêu cầu bằng giấy (E).
Đoạn V.2Lý do “không lỗi” (A–D)Đoạn này nói gì
Chủ hoặc vợ/chồng, con, cháu, cha mẹ, ông bà dọn vô ở; rút nhà khỏi thị trường cho thuê; cơ quan nhà nước ra lệnh phải dọn; phá dỡ hoặc sửa lớn (cần permit, người thuê phải dọn ra ít nhất 30 ngày; sửa cho đẹp không tính).
Đoạn V.3Báo sửa trước · Tiền dời nhà 1 tháng = $3,200Đoạn này nói gì
Lỗi sửa được thì phải đưa notice cho sửa trước. Lý do không lỗi: chủ trả tiền dời nhà bằng 1 tháng tiền thuê trong 15 ngày kể từ ngày giao notice, hoặc miễn tiền thuê tháng cuối (notice phải ghi rõ số tiền miễn).
Chữ kýNguyễn Văn An, Lê Thị Hoa · Trần Minh Bình · 01/12/2026Đoạn này nói gì
Cả người thuê và chủ ký. Ký là xác nhận đã nhận bản sao, và đồng ý đoạn I, II.3 (nếu đánh ô) và V.3 thành một phần của lease.
“Nhà single-family thì luôn được miễn.” Sai. Chỉ miễn khi chủ là cá nhân (không phải công ty, REIT, LLC có thành viên công ty) VÀ đã đánh ô II.3 giao cho người thuê. Quên ô đó là bị trần như mọi nhà khác.
“Tăng 8.6% mỗi lần.” Không phải mỗi lần, mà là tổng trong 12 tháng, tính trên giá thấp nhất của 12 tháng đó. Tăng 2 lần thì cộng lại vẫn không quá trần.
“Chủ muốn lấy lại nhà cho con ở là xong.” Được, nhưng theo SB 567 (từ 01/04/2024) người dọn vô phải vô ở trong 90 ngày và ở ít nhất 12 tháng. Không làm vậy thì phải mời người thuê cũ về lại với giá cũ. Và vẫn trả tiền dời nhà 1 tháng.
Ý kiến người làm nghề
Form này nên kẹp vô MỌI lease, kể cả khi chủ nghĩ mình được miễn. Đánh ô II.3 không tốn đồng nào. Không đánh, sau này muốn tăng giá hay lấy lại nhà mới biết mình bị trói.
Ý kiến dễ cãi nhau: tăng đều mỗi năm một chút thường lại là cách giữ người thuê tốt nhất. Chủ “thương” không tăng 3 năm, tới lúc cần tăng thì trần chỉ cho 8–9% một lần, khoảng cách với giá thị trường không bao giờ lấp lại. Tăng đều, ít mà chắc, người thuê dễ chịu hơn một cú tăng lớn.
Thêm một điều người ta hay quên: San Jose có luật riêng cho chung cư cũ (ARO 5%) và luật bảo vệ người thuê riêng (TPO). Luật địa phương chặt hơn thì theo luật địa phương.