← Tất cả tools
Ken Lam Realty · Tools

Bán nhà trong trust (Form TA)

Trust giống cái hộp giữ căn nhà giùm người khác. Người cầm chìa khóa hộp là trustee (người quản lý trust). Lúc bán, trustee đứng ra làm người bán. Form TA nói trustee được bỏ bớt giấy nào, và giấy nào vẫn phải làm như mọi người bán khác.

Khung nhanh

Ai đưa
Agent bên bán đưa cho trustee lúc ký listing. Sau đó đưa cho người mua.
Ai ký
Trustee (người bán), broker bên bán lúc listing. Người mua ký khi bán.
Lúc nào
Lúc ký listing, và khi có người mua.
Có bắt buộc không
Form không ghi là bắt buộc. Nó là bản thông báo (advisory). Ký là xác nhận đã nhận, đã đọc.
Mấy trang
2 trang
Bản
Reviewed 6/25

Có phải làm TDS không?

TDS là bản người bán tự khai tình trạng nhà. Trả lời 3 câu cho từng trustee. Chỉ cần một trustee đủ 3 điều là trustee đó phải làm.

1. Trustee là người thật (một cá nhân)?

Không phải ngân hàng, công ty hay tổ chức đứng làm trustee.

2. Trust loại revocable (còn sửa, hủy được)?

(Ngoài form) Living trust của vợ chồng còn sống thường là revocable. Coi trang đầu bản trust, hoặc hỏi luật sư soạn trust.

3. Trustee là chủ cũ của nhà, hoặc đã ở trong nhà trong vòng 1 năm qua?
Có đồ dùng gas, lò sưởi, hoặc garage dính liền nhà?
Kết quả
—

TDS—
NHD và giấy khác—
Bản ESD (khai thay cho người được miễn)—

Việc VẪN bắt buộc (tick khi xong)

Dù được miễn TDS hay không, mấy việc này form ghi rõ là không được miễn.

Giải thích từng phần

Phần mở đầu: trustee là người bán
Nhà nằm trong trust (revocable hay irrevocable đều vậy). Khi bán, trustee được coi là người bán. Form nói trước: được miễn vài thứ, nhưng nhiều thứ khác vẫn phải làm. Và nêu luôn 3 điều kiện làm trustee phải làm TDS.
1A(1). Có thể khỏi làm TDS và NHD form
Thường thì trustee không phải điền và ký bản TDS (tự khai tình trạng nhà) và bản NHD (vùng thiên tai). Nhưng vẫn phải làm các việc trong form ghi ở phần sau.
1A(2). Khi nào trustee PHẢI làm TDS
Khi đủ cả 3: trustee là người thật, trust là revocable, và trustee là chủ cũ hoặc đã ở trong nhà trong 1 năm trước. Có nhiều trustee thì ai đủ 3 điều người đó phải làm, dù người kia không.
1B. Mấy bản khai khác cũng có thể được miễn
Nếu không rơi vào 1A(2): có thể khỏi đưa bản khai Mello-Roos, thông báo bond 1915, thông báo thuế bổ sung (Supplemental Property Tax), thông báo phí chuyển nhượng tư, và sách hướng dẫn an toàn động đất.
1C. Người được miễn vẫn nên điền ESD
Được miễn vẫn có bổn phận khai theo luật và theo hợp đồng. Form khuyên mạnh dùng bản ESD (Exempt Seller Disclosure) để khai cho gọn.
2A. Khai điều quan trọng mình biết
Không có TDS thì vẫn phải nói những gì mình biết làm giảm giá trị hay sức hút căn nhà. Đây là cái người ta hay quên nhất.
2B. Vùng nguy hiểm
Vẫn phải khai nhà có nằm trong vùng đường nứt động đất, vùng địa chấn, vùng cháy, vùng lụt hay không. Miễn cái form NHD chứ không miễn việc khai.
2C–2D. Máy báo khói và bình nước nóng
Nhà 1–4 căn phải có smoke alarm chạy được; ai trả tiền thì thương lượng. Bình nước nóng phải được cột giằng, và người bán đưa giấy xác nhận.
2E. Sơn chì (nhà trước 1978)
Khai sơn chì đã biết, đưa báo cáo nếu có, đưa sách hướng dẫn về sơn chì, và cho người mua 10 ngày để kiểm.
2F. Máy báo khí CO
Nhà 1–4 căn có đồ đốt gas/nhiên liệu, lò sưởi hoặc garage dính liền thì phải gắn máy báo CO được State Fire Marshal duyệt.
2G. Đồ tiết kiệm nước
Nhà ở xây trước 1/1/1994 phải có vòi và toilet tiết kiệm nước. Người bán khai luật này và nói nhà có đồ không đạt hay không. Chi tiết ở form WCMD.
2H. Khấu trừ thuế khi bán
Vẫn phải đưa thông tin về khấu trừ thuế liên bang (FIRPTA) và California. Theo form, phía liên bang trustee bị coi là non-resident (người không cư trú) dù người thụ hưởng là công dân. Phía tiểu bang, trust có thể được miễn khấu trừ nếu đủ vài điều kiện (trust revocable trước khi người mất qua đời, nhà là nơi ở chính của người mất, trustee chọn cách tính theo IRC §645), nhưng vẫn phải điền giấy chứng nhận.
2I. Megan's Law
Hợp đồng nhà ở vẫn phải có câu thông báo về trang meganslaw.ca.gov. Người bán và agent không bắt buộc phải tra. Muốn biết thì người mua tự tra trong thời gian inspection contingency (thời gian được kiểm nhà và rút lui).
3A–3B. Luật địa phương và chuyện người mất
Thành phố, county có thể đòi thêm (vòi tiết kiệm nước, van ngắt gas, máy báo khói...). Phải hỏi xem bán bởi trustee có được miễn không. Nếu bán vì người ở trong nhà qua đời mà người mua muốn biết chi tiết, hỏi thẳng người bán.
4A–4B. Bổn phận của agent
Agent vẫn phải đi coi kỹ những chỗ vào được và khai điều thấy (có thể dùng form AVID). Và vẫn phải đưa giấy khai đại diện cho ai (Form AD).
Chữ ký
Người bán ký lúc listing, cùng broker bên bán. Người mua ký lúc bán. Ký là xác nhận đã nhận bản sao và đã đọc hiểu.

Ví dụ với 1234 Example Lane

Bà Mai Trần đặt căn 1234 Example Lane vào "Mai Tran Living Trust", loại revocable. Bà tự làm trustee và vẫn ở trong nhà. Nay bà bán. Ba câu hỏi đều là "Có", nên bà phải làm TDS như chủ nhà bình thường. Nhà xây năm 1972 (ví dụ) nên có thêm phần sơn chì. Có garage dính liền nên phải có máy báo CO. Anh Tâm & chị Hoa Nguyễn mua, Ken Lam là agent bên mua. Ken nhắc escrow lo giấy khấu trừ thuế sớm, vì người bán là trustee.

Bản mô phỏng (dữ liệu giả, không phải form thật)
Property1234 Example Lane, San Jose, CA 95100
Người bán (trustee)Bà Mai Trần, trustee của Mai Tran Living Trust
3 câu hỏiNgười thật: Có · Revocable: Có · Đang ở trong nhà: Có → phải làm TDS
Ký lúc listingMai Trần, trustee — 05/01/2026 (ví dụ)
Ký lúc bán (người mua)Tâm Nguyễn, Hoa Nguyễn — 02/06/2026 (ví dụ)
Agent bên muaKen Lam, BRG Realty Corp
Việc kèm theoTDS, sơn chì (nhà 1972), máy báo CO, bình nước nóng, giấy khấu trừ thuế

Nhiều người hiểu sai

"Nhà trust bán as-is, khỏi khai gì." Sai. Được miễn TDS thì vẫn phải khai điều quan trọng mình biết, vùng nguy hiểm, máy báo khói, CO, bình nước nóng, sơn chì.

"Trustee nào cũng được miễn TDS." Không. Trustee là người thật, trust revocable, lại là chủ cũ hoặc ở trong nhà trong 1 năm qua thì phải làm. (Ngoài form) Living trust của chính chủ nhà thường rơi vào đúng trường hợp này.

"Người thụ hưởng là công dân Mỹ thì khỏi lo khấu trừ thuế." Form nói phía liên bang trustee bị coi là người không cư trú. Lo giấy tờ với escrow sớm.

Kinh nghiệm Ken: Bán nhà trust, cái làm tôi lo nhất không phải TDS. Là người bán nghĩ "mình được miễn" rồi im luôn. Miễn form chứ đâu có miễn nói thật. Tôi khuyên trustee cứ điền ESD cho đàng hoàng: người mua yên tâm trả giá, sau này ít chuyện.

Bước tiếp theo

  1. Người mua: xin TDS hoặc ESD sớm, đọc kỹ trước khi bỏ contingency (điều kiện được rút lui).
  2. Agent đại diện cho ai? Coi Form AD (T440).
  3. Sắp chuyển tiền cọc? Đọc Lừa đảo wire (T444) trước.
  4. Gần close: Đi kiểm nhà lần cuối (T447).
  5. Mọi form khác: Mọi form giải nghĩa (T402).

Xem video 45 giây

Hỏi Ken Mọi form giải nghĩa

Gửi kết quả này về email

Kết quả trong 1 email gửi Ken. Ken coi giùm và trả lời. Không spam.

Hoặc nhắn tin: 408-666-2825