Giống như trước khi nhận xe sửa ở tiệm, mình đi một vòng coi cái đã hẹn sửa có sửa chưa, xe có trầy thêm chỗ nào không. Form VP là tờ giấy ghi lại lần đi coi nhà cuối cùng đó (final walk-through), ngay trước ngày close.
Khung nhanh
Ai đưa
Agent bên mua đưa cho người mua, thường ngay lúc đi kiểm.
Ai ký
Người mua (tới 2 người) và người bán (tới 2 người), có ngày.
Lúc nào
Sau khi đi kiểm, trước ngày close. Hợp đồng VLPA để mặc định 5 ngày trước COE (ngày close).
Có bắt buộc không
Không phải contingency (điều kiện để rút lui). Người mua được quyền đi kiểm, cũng có thể bỏ, nhưng form ghi bỏ là làm ngược lời khuyên của broker.
Mấy trang
1 trang
Bản
Revised 6/24
Lịch và checklist đi kiểm
Nhập ngày close và các món người bán đã hẹn sửa. Ra ngày nên đi kiểm và một checklist in ra mang theo.
ngày trước
Mặc định 5 ngày trước COE theo VLPA (đoạn 3J). Hợp đồng nhà ở (RPA) cũng có ô này (ngoài form VP); coi số ngày ghi trong hợp đồng của bạn.
Bạn định bỏ không đi kiểm?
—
—
Ngày close—
Khoảng đi kiểm—
Còn bao lâu tới ngày đi kiểm—
Checklist đi kiểm (in ra mang theo)
Món nào chưa xong, ghi vào phần ngoại lệ của form VP trước khi ký. Mấy món chung ở dưới là gợi ý của Ken (ngoài form), không phải danh sách trong form.
Giải thích từng phần
1A. Mục đích
Lần đi kiểm này để người mua yên tâm về tình trạng căn nhà.
1B. Không phải contingency
Trừ khi hai bên thỏa thuận khác, đi kiểm lần cuối không phải điều kiện để rút lui. Ký VP (hay bỏ đi kiểm) không làm thay đổi bổn phận của người bán về tình trạng nhà lúc giao. Và nó không dựa trên lời nói của agent hay văn phòng.
1C. Agent không chịu trách nhiệm thay
Hai bên đồng ý không bắt broker, agent và nhân viên văn phòng chịu trách nhiệm cho chuyện giữa người mua và người bán về tình trạng nhà.
2A. Nhà còn như lúc chấp nhận offer
Người mua xác nhận căn nhà về cơ bản còn giống như ngày offer được chấp nhận (Acceptance).
2B. Sửa xong, trừ ngoại lệ
Người mua xác nhận người bán đã làm xong các món sửa đã thỏa thuận, TRỪ những món ghi ở các dòng ngoại lệ. Đây là chỗ quan trọng nhất của form.
Ai đi kiểm, ngày giờ nào
Ghi người mua hay ai thay mặt đi kiểm, ngày, giờ (AM/PM). Cũng có thể dựa thêm vào kết quả của inspector người mua chọn.
3. Ô bỏ đi kiểm (waive)
Nếu tick ô này, người mua bỏ quyền đi kiểm lần cuối. Form ghi rõ làm vậy là ngược lời khuyên của broker.
Chữ ký
Người mua và người bán ký, ghi ngày, và xác nhận đã nhận bản sao.
Ví dụ với 1234 Example Lane
Anh Tâm & chị Hoa Nguyễn mua 1234 Example Lane của bà Mai Trần, close ngày 15/12/2026 (ví dụ). Sau inspection, bà Mai hẹn sửa ống nước rỉ dưới bồn rửa bếp và thay 2 kính cửa sổ phòng ngủ. Ngày 10/12, Ken đi kiểm với anh chị. Cửa sổ thay rồi. Dưới bồn rửa vẫn còn ẩm. Anh chị không ký kiểu "mọi thứ ok". Ken ghi món đó vào phần ngoại lệ, xin hóa đơn sửa, và hai bên thống nhất sửa lại trước close.
Bản mô phỏng (dữ liệu giả, không phải form thật)
Property Address1234 Example Lane, San Jose, CA 95100
Ngoại lệ (2B)Ống nước dưới bồn rửa bếp vẫn còn ẩm. Người bán sửa lại và đưa hóa đơn trước close.
Ai đi kiểmAnh Tâm & chị Hoa Nguyễn, cùng Ken Lam
Ngày, giờ10/12/2026, 10:00 AM (ví dụ)
Bỏ đi kiểm (3)Không tick
KýNgười mua: Tâm Nguyễn, Hoa Nguyễn · Người bán: Mai Trần
Nhiều người hiểu sai
"Walk-through là lần chót để rút lui hay đòi bớt giá." Không. Form ghi rõ đây không phải contingency. Nó để xác nhận nhà như cũ và sửa đã xong.
"Inspection rồi, khỏi walk-through." Inspection làm từ mấy tuần trước. Từ đó tới close có thể hư mới, hoặc sửa chưa xong. Bỏ là ngược lời khuyên của broker.
"Ký VP rồi vẫn đòi sửa được." Ký là xác nhận đã sửa xong, trừ món ghi trong ngoại lệ. Món nào chưa ổn mà không ghi thì sau này khó nói.
Kinh nghiệm Ken: Người ta hay đi walk-through như đi coi nhà mới, vui vẻ, chụp hình. Tôi thì cầm danh sách sửa, đi từng món, mở từng vòi nước. Ký VP là bạn nói "nhà ổn". Chưa ổn thì đừng ký trống phần ngoại lệ.