Mọi loại thuế dính tới căn nhà, từ lúc mua, lúc ở, lúc bán, tới lúc sang tên cho con. Viết ngắn, có số thật 2026, có link nguồn để anh chị tự kiểm.
Tùy "sang tên" kiểu nào. Có 4 trường hợp, mỗi cái một kết quả khác nhau:
Bài học thật sau nhiều năm làm nghề: nhiều cô chú "cho" con cái nhà lúc còn sống vì sợ thủ tục. Tới khi con bán, tiền thuế capital gains có khi hơn $200,000. Cùng căn nhà đó, để lại qua trust thì gần như $0. Gặp CPA hoặc luật sư estate trước khi ký bất cứ grant deed nào.
Ai có nhà cũng đóng. Cách tính ở California nằm gọn trong Prop 13:
Mua nhà xong vài tháng, nhận thêm 1–2 cái bill nữa. Đó là supplemental tax: phần chênh giữa giá mua và giá tính thuế cũ của chủ trước, tính cho những tháng còn lại của năm thuế. Ngân hàng thường không đóng giùm qua impound. Nhớ để dành tiền.
Đóng 1 lần khi deed được ghi vào hồ sơ. Tính trên giá bán (trừ nợ cũ được giữ lại nếu có). Gồm 2 lớp: county và thành phố.
| Nơi | Mức | Ví dụ nhà $1,500,000 |
|---|---|---|
| County (mọi nơi) | $1.10 / $1,000 | $1,650 |
| Sunnyvale, Santa Clara, Cupertino, Milpitas, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Morgan Hill, Gilroy, Los Altos… | Chỉ có county | $1,650 |
| San Jose, Palo Alto, Mountain View | Cộng thêm thuế thành phố $3.30 / $1,000 (tức $1.65 / $500). Tổng với county: $4.40 / $1,000* | $6,600 |
| San Jose — Measure E | Trên $2,300,000: 0.75% (tới $5M) · 1% ($5M–$10M) · 1.5% (trên $10M), tính trên toàn bộ giá | $0 (dưới $2.3M) |
| Mountain View — Measure G | Từ $6,000,000: thuế thành phố lên $15 / $1,000 | $0 (dưới $6M) |
*Thuế thành phố San Jose (SJMC Ch. 4.58), Mountain View: $1.65/$500, cộng trên thuế county. Lấy số chính xác từ escrow trước khi chốt giá. Nhà San Jose bán $2,300,001 so với $2,300,000 chênh nhau hơn $17,000 tiền Measure E, vì thuế tính trên cả giá chứ không phải phần vượt.
| Thành phố | Thuế thành phố (cộng county $1.10/$1,000) |
|---|---|
| Fremont, Union City, Newark, Pleasanton, Livermore, Dublin, Castro Valley, San Lorenzo (unincorporated) | Không có, chỉ county |
| Hayward | $8.50 / $1,000 |
| San Leandro | $11.00 / $1,000 |
| Alameda (thành phố) | $12.00 / $1,000 |
| Piedmont | $13.00 / $1,000. Measure GG (bầu 3/11/2026, đang dẫn ~69%, chưa chứng nhận): lên $17.50 từ 1/7/2027. |
| Albany | $15.00 / $1,000. Measure S (bầu 3/11/2026, đang dẫn, chưa chứng nhận): đổi sang 5 bậc 1%–3% từ 1/1/2027. |
| Emeryville | $12 (dưới $1M) · $15 ($1M–$2M) · $25 (trên $2M) |
| Oakland | 1% (tới $300K) · 1.5% ($300K–$2M) · 1.75% ($2M–$5M) · 2.5% (trên $5M). Người mua nhà lần đầu thu nhập thấp/trung bình được giảm 0.5%. |
| Berkeley | Năm 2026: 1.5% (tới $1.7M) · 2.5% (trên $1.7M). Từ 1/1/2027 (Measure W): 1.5% · 2.5% · 3% · 3.5%, ngưỡng khoảng $1.6M / $1.9M / $3.0M (thành phố tự điều chỉnh mỗi năm). |
Oakland, Berkeley, Emeryville tính kiểu "nhảy bậc": vượt ngưỡng 1 đồng là cả giá bị tính mức cao hơn.
Luật không quy định. Theo tục lệ: Santa Clara thường người bán trả. Alameda thì county do người bán trả, phần thành phố hay chia đôi (Oakland, Berkeley, Alameda). Cái gì cũng thương lượng được trong hợp đồng.
Transfer tax chỉ đánh khi có "đền bù" (tiền). Cho tặng, thừa kế, sang tên vợ chồng, ly dị, bỏ vào living trust của chính mình thường được miễn, nhưng phải ghi lý do miễn đúng điều luật trên deed. Oakland có ngoại lệ: nhà cho thuê sang tên không tiền trên $1M vẫn có thể bị tính.
Ước tính. Chưa gồm parcel tax cố định hay Mello-Roos.
Tiền lời = giá bán − chi phí bán (commission, escrow, transfer tax) − giá gốc (giá mua + tiền sửa nâng cấp có hóa đơn).
Dùng mức $1,044,586 (16/2/2025 – 15/2/2027). Ước tính, Assessor quyết định số cuối.
Không bị đánh giá lại thuế nhà, không transfer tax. Living trust có thể hủy ngang (revocable) mình đứng trustee: cũng không. Trust giúp tránh probate, mà probate ở California tốn phí luật sư theo % giá trị tài sản, rất đắt.
| Loại | Điểm cần biết về thuế |
|---|---|
| Nhà riêng, townhouse, condo | Prop 13 như nhau. Condo/townhouse có HOA, HOA không phải thuế nhưng có thể có special assessment. |
| ADU, thêm phòng | Chỉ phần xây mới bị cộng giá trị, căn chính giữ nguyên. Tiền xây cộng vào giá gốc khi bán. |
| Duplex – fourplex | Mình ở 1 căn: phần mình ở được Section 121, phần cho thuê thì không. Cho con: chỉ phần cha mẹ ở được Prop 19, phần cho thuê bị tính lại. |
| Nhà cho thuê | Tiền thuê đóng thuế thu nhập. Được khấu hao 27.5 năm. Bán thì đóng lại tiền khấu hao (tối đa 25% federal) cộng capital gains. Có thể hoãn bằng 1031 exchange. Đổi sang nhà ngoài California: CA vẫn theo dõi và thu thuế sau (Form FTB 3840). |
| 5 căn trở lên, commercial | Khấu hao 39 năm cho commercial. Đứng tên qua LLC: đổi chủ hơn 50% quyền kiểm soát LLC cũng bị tính lại thuế nhà, phải báo BOE trong 90 ngày. |
| Đất trống | Prop 13 như nhà. Không có Section 121. Bán đất là capital gains đầy đủ. |
| Mobile home | Mobile home mua trước 1/7/1980 và chưa chuyển hệ: trả phí in-lieu qua HCD. Còn lại đóng property tax ở county. Nếu đứng tên cả đất thì Prop 13 áp dụng cho đất. |
| Ngày | Việc |
|---|---|
| 1/11 | Kỳ 1 property tax đến hạn. Trễ sau 10/12 bị phạt 10%. |
| 1/2 | Kỳ 2 đến hạn. Trễ sau 10/4 bị phạt 10% + phí. |
| 15/2 | Hạn nộp Homeowners' Exemption để được giảm đủ năm. |
| 10/2 | Hạn nộp Property Tax Postponement (thường lệ). |
| 2/7 – 15/9 | Nộp đơn khiếu nại giá tính thuế (assessment appeal) ở Santa Clara và Alameda. Kiểm lại ngày trên trang Assessment Appeals mỗi năm. |
| 1 năm | Con nhận nhà theo Prop 19 phải dọn vào ở. |
| 2 năm | 55+ đổi nhà theo Prop 19: mua và bán cách nhau tối đa 2 năm. |
| 3 năm | Nộp BOE-19-P (cha mẹ → con). |